경매 기초 정보 : 경매 용어 정리 3

오늘은 경매 용어에 대한 세 번째 시간입니다. 

매각허가결정

 매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 (매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정됩니다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한 내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정합니다.

매수보증금

 경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 합니다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 합니다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 됩니다.

매수신고인

 경매부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통상 매수신고가격(민사집행법의 적용을 받는 사건은 최저매각가격)의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 집행관에게 보관시킨 사람입니다. 매수신고인은 다시 다른 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고한 가격에 구속을 받고 매수신고를 철회할 수가 없습니다.

매수청구권

 타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권입니다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있습니다. 한편 민사집행법상으로는 부동산 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있습니다.

배당요구

 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있습니다. 배당요구는 배당요구의 종기일까지 하여야 합니다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다.

배당요구의 종기 결정

 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기기록에 등재하지 아니한 채권자(임차인등)는 반드시 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있습니다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있습니다.

배당요구의 종기 공고

 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에, 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위하여 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고합니다.

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배당이의

 배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 도는 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있습니다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대하여는 지급을 보류하고 공탁을 하게 됩니다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 도과하면 이의에 불구하고 배당금을 지급하게 됩니다.

※ 도과: 시간이 지나가다.

배당절차

 넓은 의미에서는 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산이나 파산재단을 환가함으로써 얻은 금전을 배당요구신청을 한 각 채권자에게 안분하여 변제하기 위한 절차입니다.

※ 환가 : 현금화하는 것을 의미합니다.  ※ 안분 : 일정한 비율에 따라 고르게 나눔

※ 파산재단 : 파산절차에 의하여 총 파산채권자에게 배당되어야 할 파산자의 재산.

보증보험증권의 제출

 가압류, 가처분 사건에서 주로 사용되는 증권으로서 일정액의 보증료를 보증보험회사에 납부한 후 경매보증보험증권을 발급받아 매수신청보증으로 제출할 수 있도록 하는 규정으로, 입찰자들의 현금소지로 인한 위험방지 및 거액의 현금을 준비하지 않고서도 손쉽게 입찰에 참가할 수 있도록 하는 방법이며, 입찰자의 선택에 따라 매수신청의 보증으로 현금 또는 경매보증보험증권을 자유롭게 활용할 수 있도록 하기 위하여 새로이 입찰절차에 도이반 규정입니다. 매수신청의 보증으로 보험증권을 제출한 매수인이 매각대금납부기한까지 매각대금을 납부하지 않을 경우에는 경매보증보험증권을 발급한 보증보험회사에서 매수인 대신 매수보증금을 납부하게 하여 배당시 배당재단에 포함하여 배당하게 됩니다.

※ 배당재단 : 재단(財團)이 파산한 뒤에 채무를 변상하고 남은 돈. 파산 재단을 값으로 환산하여 별제권자(別除權者)와 재단 채권자에게 변상한 뒤에 파산 관리인의 수중에 남는 돈이며, 이것이 파산 채권자에게 배당된다.

 부동산인도명령

 매수인은 매수대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금을 완납한 매수인은 대금을 납부한 후 6월 내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령의 집행에 기하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

분할채권

 같은 채권에 2인 이상의 채권자 또는 채무자가 있을 때 분할할 수 있는 채권을 말합니다. 이런 채권을 가분채권(분할채권)이라고도 합니다. 예를 들면 갑, 을, 병 세 사람이 정에 대하여 3만 원의 채권을 가지고 있을 때, 각각 1만 원씩의 채권으로 분할할 수 있는 경우에 그 3만 원의 채권은 분할채권이 됩니다.(정의 입장을 기본으로 한다면 가분채무 또는 분할채무가 됩니다.) 민법에서는 채권자 또는 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무가 있다고 규정하여 분할채권관계를 원칙으로 하고 있습니다.

상계

  채권자가 동시에 매수인인 경우에 있을 수 있는, 매각대금의 특별한 지급방법입니다. 현금을 납부하지 않고, 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞비기는 것입니다. 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 위와 같은 상계를 하겠음을 신고하여야 하며, 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 됩니다. 그러나 그 매수인(채권자)이 배당받을 금액에 대하여 다른 이해관계인으로부터 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부하여야 합니다.

새 매각

 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매입니다.

선순위 가처분

 1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않습니다.

소유권이전등기

 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기기록상에 기입하는 등기를 말합니다.

소유권이전등기촉탁

 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁신청을 하면 집행법원은 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기관에게 촉탁하는 절차입니다.

압류

 확정판결, 기타 채무명의에 의해 강제집행(입찰)을 하기 위한 보전수단입니다.(압류 후 경매 또는 환가절차로 이행)

우선매수권

 공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 합니다. 이 경우에 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가하여야 합니다. 이때 최고가매수신고인은 원할 경우 차순위매수신고인의 지위를 부여받을 수 있습니다.

유찰

 매각기일의 매각불능을 유찰이라고 합니다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킵니다. 통상 최저매각금액을 20% 저감 한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 됩니다.

이중경매(압류의 경합)

 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(2중 개시결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우입니다.

이해관계인

 경매절차에 이해관계를 가진 자 중 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대하여는 경매절차 전반에 관여할 권리가 정하여져 있습니다.

일괄매각

법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치. 형태. 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는, 직원으로 또는 이해관계인의 신청에 따라, 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다.

2023.09.04 - [경제적 자립을 위한 모든 지식창고] - 경매 기초 정보 : 경매 용어 정리 2

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2023.09.01 - [경제적 자립을 위한 모든 지식창고] - 경매 기초 정보 : 경매 용어 정리 1

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[출처] 대한민국법원 법원경매정보 - 경매지식