전세사기 유형 5가지와 전세사기 대처 방법

 사회초년생과 신혼부부를 노린 전세 사기가 잇따라 발생하고 있습니다. 주택도시보증공사에 따르면 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로 아주 높은 비중을 차지하고 있다고 합니다. 그리고 세입자가 가장 조심해야 할 전세사기의 유형들이 전부 사기죄에 해당하지 않기 때문에 더욱 사전에 전세사기를 예방하는 것이 중요하답니다. 대표적인 전세사기 유형 5가지를 알아보고 그에 따른 대처하는 방법에 대해서도 살펴보고, 계약기간 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 때 대처방법도 알아보겠습니다.

전세사기 유형 5가지와 대처방법

1.  깡통전세 

 깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 말합니다. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택이랍니다. 보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들였을 겁니다. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가에서 전세가를 뺀 금액’을 말합니다. 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받은 경우가 많습니다. 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없다고 보시면 됩니다. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이랍니다. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 되는 것입니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있습니다. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇습니다. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 말합니다. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있습니다. 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요하답니다. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해 버릴 수 있기 때문이랍니다. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있습니다. 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.

대처방법

• 깡통주택 거르기 - 내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억2천만 원이라면? 반드시 거르세요! 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 최대한 피해야 해요.
• 임대인의 경력을 믿지않기 - 임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안됩니다. 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나 이런 정보는 전세사기가 벌이진 이후에 아무 도움이 되지 않습니다. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 수 없습니다.
• 전세보증금반환보증 가입하기 - 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지 확인하고 가입해야 합니다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이랍니다. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있답니다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있답니다.

2. 가짜임대인과의 계약

 가짜임대인이란 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생한답니다. 가짜 임대인이 건물을 임대하면서 알아낸 실제 임대인의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 거랍니다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다. 이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요하답니다. 신분증에 쓰여 잇는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 하겠습니다. 이때 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인하는 것을 추천합니다. 등기부등본을 위조하는 경우도 있다고 하니까요.

대처법

• 불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우 - ① 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 겁니다. ② 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인하기를 추천합니다. ③ 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.
• 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기
• 임대인 신분증 확인하기
• 대리인 확인절차 거치기

3. 신탁회사의 동의 없는 계약

  신탁이란 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미합니다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고, 혹은 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 합니다. 등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 이 중 '갑구'를 보면 '신탁'여부를 바로 알아볼 수 있답니다. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 '갑구'에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없고 신탁회사에 잇습니다. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해서는 절대 안 됩니다. 신탁등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을  하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 합니다. 왜냐면 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가게 되어있습니다. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있습니다. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거요청을 받을 수도 있습니다. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천합니다.

대처방법

• 등기부등본확인하기
• 신탁원부 확인하기

 잘못된 계약을 하지 않으려면 등기부등본을 통해 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인해야 합니다. 만일 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 '신탁원부'라는 서류를 추가적으로 확인해야만 합니다. 신탁원부란, 위탁자와 수탁자 ㄱ리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류입니다. 따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해 줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있답니다. 참고로 이 신탁원부는 인터넷으로는 발급받을 수 없기 때문에 등기소에서 직접 발급받아야만 합니다. 그리고 한 가지 말씀드리자면, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천드립니다.

4. 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

▶ 다가구 전입세대 확정일자 열람하기 - 만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’이라고 파악해 볼 수 있습니다. 나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 거랍니다. 그럼 나는 상대적으로 ‘후순위’가 되는 거고요. 나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인해 볼 필요가 있습니다. 물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않습니다. 하지만 반드시 해야 합니다. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있기 때문입니다. 그러다 못 돌려받게 되면 어떡하지? 하면서 계약을 하지 않겠다는 사람들이 많을 것 같으면, 아예 ‘선순위 임차보증금’을 속이는 경우가 발생하게 됩니다. 그러니, 꼼꼼히 확인해봐야 합니다. 

※ ‘선순위 임차보증금’이란, 건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미합니다. 이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문이랍니다.

▶ 우선변제권 - 다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는, 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 합니다. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖고 있습니다. 만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 거랍니다.

 ※ 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.

▶ 최우선변제 - 우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 합니다. ‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문이랍니다. 

※ 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있는 거랍니다.

예를 들어 볼까요? ‘내’가 서울의 1억 5천만 원짜리 집에 1억 2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다고 가정해 봅시다. 그렇다면 서울시의 소액세입자 기준금액은 1억 5천만 원이기 때문에 ‘나’는 최우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 문제는 최우선변제의 제한금액입니다. 서울시에서 소액세입자이 우선변제권을 가지는 금액은 5천만 원으로 제한됩니다. 따라서 보증금 1억 2천만 원에서 ‘내’가 보장받을 수 있는 금액은 5천만 원뿐입니다. 다만 이때 모든 금액을 전부 변제받을 수 있는 것은 아니에요. 아래의 표에 따라 우선변제금액만큼만 변제받을 수 있어요. 단, 최우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과한다면 딱 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

▶ 소액보증금 및 우선변제금액 기준 - 만약 내가 2023년에 계약한다면, 2023년에 발표된 최우선변제 대상 기준만 확인하면 될까요? 아닙니다. 내가 계약하기 훨씬 이전에 임대인이 이 집을 담보로 빚을 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 확인해야 합니다. 그리고 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라진다는 점도 같이 확인해야 합니다. 즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라서 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라집니다. 예를 들어, 내가 2022년 5월 18일에 확정일자를 받았다 하더라도 집에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 소액보증금의 기준 금액은 9천5백만 원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액 또한 3천2백만 원이 되는 거죠. 따라서 다시 한번 강조하지만, 등기부등본을 볼 때 빚(ex. 근저당권)이 생긴 시점, 금액, 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 고려하여 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 내가 돌려받을 수 있는 금액이 얼마인지를 계산해 보시기 바랍니다.

대처방법

• 특약사항기재
• 계약 전 (확정일자 부여 현황) 발급
• 계약 후 (확정일자 부여 현황) 및 (전입세대 열람 내역) 발급

 다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어렵습니다. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 합니다. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천합니다. 계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 합니다. 계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해 보시기 바랍니다. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있습니다.

5. 이중계약

 이중계약이란 임대인이 하나의 주택을 대상으로 2명에게 임대차 계약을 한 경우입니다. 임대인이 새로운 임대인에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 사례가 종종 있다고 합니다. 하나의 주택을 대상으로 두 사람 이상과 임대차계약을 체결하는 임대인의 목적은 주로 액수가 큰 보증금을 두 배, 세배로 받는 것입니다. 이러한 행위는 그 자체로 불법이므로 이로 인해 누군가 금전적 손해를 입게 된다면 해당 임대인은 배임죄나 사기죄의 명목으로 형사소송까지 갈 수 있습니다.

대처방법

기존세입자가 나갔는지 확인하고 잔금을 지급하기 - 임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 그 사람이 이사를 나갈 텐데, 만약 기존 세입자의 보증금도 제때 돌려주지 않고 나한테도 보증금도 받아 간 채 잠적하면 안 되니까요. 만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있습니다. 그럴 때는 계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 합니다.

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 계약기간 만료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 대처방법

1.  내용증명 보내기 - 내용증명이란 쉽게 말해 우체국에서 공적 증명을 해주는 거랍니다. 내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 내용증명으로 보내면, 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지 뿐만 아니라 그 내용까지도 증명해 주는 겁니다. 간단하지만 생각보다 받는 상대방은 심리적 압박을 받을 수 있습니다. 물론 실제 법적인 공방이 오가게 될 때 증거로서 작용할 수도 있습니다.
2. 임차권등기명령 신청하기 - 보증금을 반환받지 못한 상황에서 급하게 다음 집으로 이사를 해야 하는 상황을 겪고 잇는 불들이 많을 겁니다. 이런 경우, 내가 이사를 하더라도 임차권등기명령을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수가 있습니다. 쉽게 말해 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리가 보호받게 되는 겁니다. 더군다나 임차권등기명령은 임대인에게 매우 치명적이라고 합니다. 등기부등본 을구에 '주택임차권'이라는 이름으로 그대로 적히게 됩니다. 그리고 누가 들어오든 이미 '나'의 보증금에 대한 우선변제권이 설정되어 있어서 임대인이 마음대로 다음 세입자를 입주시키고 나를 무시할 수 없게 됩니다. 임차권이 등기부등본에 쓰이면 다음 세입자보다 일단 내 보증금이 우선하여 보호받게 되는 겁니다. 반대로 내가 알고 있는 집의 등기부등본에 임차권등기명령이 표시되어 있다면 이미 그 집에 살던 세입자가 여전히 보증금을 돌려받고 있지 못한다는 뜻이니, 계약을 더 신중히 고민하셔야 합니다.
3. 지급명령 신청 활용하기 - 이 절차는 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단이랍니다. 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능합니다. 소요 비용 역시 적기 때문에 경제적으로도 유리합니다.

 

*출처> 안심전세포털